Başarılı Avukat Efser Aygün’ün 11 yıllık tecrübesi ile Vip Turkey okuyucularına özel röportaj gerçekleştirdik. Beklenen büyük İstanbul Depremi bağlamında kentsel dönüşüme olan talebin söz konusu olduğu riskli yapılarda, maliklerin mağdur olmaması, haklarını bilmeleri adına farkındalık oluşturacak bir röportaj oldu…
Efser Aygün
Efser Hanım öncelikle kendinizden bahseder misiniz?
Sizi yakından tanıyalım?
Ben Avukat Elif Efser AYGÜN. 1986 yılında İstanbul’da doğdum. İlköğretim ve lise eğitimimi Şişli Terakki Lisesi’nde tamamladım.Ardından 2010 yılında Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun oldum. Bu sene 11. Senesi içerisinde bulunduğum meslek hayatımın bir kısmını Türkiye’nin önde gelen şirketleri ve hukuk bürolarında çalışarak geçirdikten sonra, 2015 yılında kendi ofisim olan Aygün Avukatlık Bürosu’nu kurdum.Hukuk büromuzda her biri dalında uzmanlaşmış avukatlarla beraber yerel ve uluslararası alanda gerçek ve tüzel kişilere her türlü hukuki ihtiyaçları doğrultusunda avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Ofisimizde özellikle ceza hukuku, gayrimenkul hukuku, kentsel dönüşüm hukuku, özel hukuk, vergi hukuku ve idare hukuku alanlarında faaliyet göstermekteyiz.
Kentsel Dönüşümün amacı riskli yapıların/binaların yıkılıp şehir planlamasına uygun, depreme dayanıklı binalar inşa etmektir. Sizce İstanbul’da beklenen büyük depremin, günümüzde ki Kentsel Dönüşüme olan taleple bağlantısı var mı?
İstanbul’da beklenen büyük depremin günümüzdeki kentsel dönüşüme olan taleple doğrudan bağlantısı var. Bilindiği üzere ülkemizin yüz ölçümünün yaklaşık yarısı birinci derece deprem kuşağı üzerindedir. Deprem açısından alınması gereken en önemli önlemlerden biri ise riskli yapıların kentsel dönüşümle dayanıklı hale getirilmesidir. Kentsel dönüşümün amacı, afet riski altındaki alanlarda sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini inşa etmek üzere iyileştirme ve yenilemelerin yapılmasıdır. Ülkemizde özellikle 1999 depreminden sonra bir çok binanın dayanıksızlığı maalesef yaşanan acı gerçekler ve hepimizi derinden üzen kayıplarla ortaya çıkmıştır. Bu nedenle olası bir depremde can ve mal güvenliğinin sağlanması amacıyla 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun yürürlüğe girmiş olup, işbu kanunla olası bir afet halinde meydana gelebilecek can ve mal kayıpları önlenmeye çalışılmıştır.
Hızlı, etkin ve adil bir kentsel dönüşüm sağlamak
için neler yapılmalı?
Riskli yapılarda hızlı bir kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için; öncelikle riskli yapıdaki maliklerden birinin riskli yapı başvurusunda bulunması gereklidir. Söz konusu riskli yapının, riskli olduğunun tespit edilmesinden sonra uygulama aşamasında maliklerin arsa payının 2/3 çoğunluğuyla anlaşmaları gereklidir. Kentsel dönüşüm süreçlerinin tüm malikleri mağdur etmeyecek şekilde, hızlı, etkin, adil ilerlemesi için sürecin işleyişini bilen alanında uzmanlaşmış müteahhit ve avukatlarla çalışılmasını tavsiye ediyoruz.
Kentsel Dönüşümde sizden hangi hukuki
danışmanlıklar talep ediliyor?
Kentsel Dönüşüm Hukuku çerçevesinde gerek maliklere gerek site yönetimlerine hukuki danışmanlık hizmeti veriyoruz. Burada önemli olan maliklerin kentsel dönüşüm uygulamasında mağdur olmaması. Bu nedenle maliklere, yapının riskli yapı olarak tespit edilmesinden kat mülkiyeti tapularının alınmasına kadar olan süreçte yani riskli yapının tespit, yıkım, anlaşma, inşa süreçlerinde hukuki danışmanlık hizmeti sunuyoruz. Ayrıca müteahhit firma ile yapılacak inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasında, inşaat vb.sözleşmelerin revize edilmesi konusunda ve maliklerin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında yararlanabileceği haklar bakımından hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Mülk sahibinin bilmesi gereken en önemli
hakları nelerdir?
Önemle belirtmek isteriz ki, riskli yapıda kentsel dönüşüm sürecini başlatmak için tek bir malikin başvurusu yeterli olup,kentsel dönüşüm hukuku çerçevesinde mülk sahibinin 6306 sayılı kanundan kaynaklanan bir takım hakları mevcuttur. Mülk sahibi 6306 sayılı Kanunda sayılan şartları taşıması halinde, kira yardımından veya konut desteği kredisinden faydalanabilir.
Riskli yapılarda çok duyduğumuz 2/3 kuralı ne anlam ifade etmektedir?
Riskli yapılarda 2/3 kuralı, riskli yapının tespit ve yıkım aşamalarından sonra uygulama aşamasına gelindiğinde maliklerin oybirliği ile anlaşamamaları halinde söz konusu olmaktadır. Riskli yapının uygulama aşamasında maliklerin oybirliği ile anlaşamamaları durumunda 2/3 arsa payı çoğunluğu ile anlaşma sağlanmaktadır. Bu durumda 2/3 arsa payı çoğunluğu ile malikler yapının yapımına, usulüne ve şekline karar verebilecektir.
Peki bu 2/3’ün alacağı kararlar nelerdir?
Riskli yapının tespit ve yıkım sürecinde maliklerin 2/3 arsa payı çoğunluğu ile uygulama aşamasında alabileceği kararlar konusunda kanun hiçbir sınırlama getirmemiştir. Bu süreçte 2/3 arsa payı sahipliği ile binanın yeniden yapımına, binanın yeniden yapımındaki müteahhit firmanın belirlenmesine, yeniden yapılacak olan binada maliklerin bağımsız bölümlerinin yerinin, yüz ölçümünün, konumunun belirlenmesine karar verebilirler.
Anlaşma aşamasında 2/3 çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin durumu ne olacak?
Maliklerin oybirliği ile anlaşamaması halinde, maliklerin 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alınmaktadır. Karara katılmayan maliklerin payları ise bakanlıkça tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere o taşınmazda mevcut diğer maliklere açık arttırma usulü satışa çıkarılır, bu maliklerden satın alan çıkmaz ise bu arsa payları Hazine adına tescil edilir. Bu durum mülkiyet hakkı açısından eleştirilmektedir. Fakat 6306 sayılı kanunla kişilerin can güvenliği, yaşam hakkı korunmakta olup, daha sağlam daha güvenilir yapıların yapılması hedeflenmiş ve yaşam hakkı daha üst tutulmuştur.
Hakkında 
